Typischer Schimmelfall aus der Praxis

 

Sachverhalt

In der Erdgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses waren Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildungen im Sockelbereich der Außenwände aufgetreten. Da die Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen nicht zu erkennen waren, wurde ich vom Gebäudebesitzer beauftragt, die Wohnung zu untersuchen und ein Gutachten zu den Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen auszuarbeiten.

Gebäudebeschreibung

Bei dem betroffenen Objekt handelte es sich um eine in Massivbauweise erstellte Wohnanlage mit außenliegendem Wärmedämm-Verbundsystem. Das Gebäude wurde in den Jahren 1996/1997 errichtet.

Aus der Bauschreibung ergaben sich folgende Aufbauten:

  • Decken: Stahlbetondecken nach statischen Erfordernissen
  • Außenwände: Schalungssteine, Dicke: 24 cm, zusätzlich außenliegende Wärmedämmung, Dicke: 8 cm
  • Bodenbeläge: Schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung

Ortstermin

Vom Mieter wurde mir beim Ortstermin mitgeteilt, dass bereits kurze Zeit nach dem Einzug im Sockelbereich der Außenwände Schimmelpilzbildungen festgestellt worden waren.

In den ersten Wochen nach dem Einzug waren auch Tauwasserbildungen an der Innenseite der Fensterscheiben im Wohnzimmer aufgetreten.

Nachts wird der Thermostat des Heizkörpers im Wohnzimmer vom Mieter abgestellt.

Im Untergeschoss lag eine Tiefgarage unterhalb der betroffenen Wohnung vor.

Die Wohnung wird von einer Person genutzt.

Über einen Druckabfall in der Heizungsanlage ist nichts bekannt.

 

Raumklimamessungen

Zu Beginn des Ortstermins habe ich in der Wohnung im Wohnzimmer die Lufttemperatur und die relative Luftfeuchtigkeit gemessen. Außerdem wurde der CO2-Gehalt der Luft von mir bestimmt.

Beim Betreten der Wohnung waren die Fenster in der Wohnung geschlossen.

In der nachfolgenden Tabelle habe ich die Ergebnisse der Raumklimamessungen zusammengestellt:

Lufttemperatur

in °C

Relative Luftfeuchte

in %

CO2-Gehalt

in Vol%

Absolute Luftfeuchte

in g/m3

Wohnzimmer 20,1 58 0,085 10,1
Außenklima 4,2 82 0,048 5,3

Meine Untersuchungen beim Ortstermin ergaben folgende Befunde:

  • Im Wohnzimmer waren im Sockelbereich der Außenwand nahezu über die gesamte Breite Schimmelpilzbildungen aufgetreten.
  • Insbesondere unterhalb des Heizkörpers im Wohnzimmer waren Schimmelpilzbildungen vorhanden.
  • In der Küche waren im Sockelbereich der Außenwand nahezu über die gesamte Breite Schimmelpilzbildungen aufgetreten.
  • Außerdem waren am Übergang der Verglasung der Terrassentür an den unteren Flügelholm Schimmelpilzbildungen aufgetreten. Auch am Küchenfenster lagen gleichartige Schimmelpilzbildungen vor.

Zur weiteren Untersuchung habe ich neben dem Heizkörper im Wohnzimmer die Sockelleiste gelöst und den dahinterliegenden Wandbereich in Augenschein genommen. Hierbei zeigte sich, dass der Bereich hinter den Sockelleisten keine Schimmelpilzbildungen aufwies. Hier waren lediglich Staubanhaftungen vorhanden. Die Schimmelpilzbildungen lagen erst oberhalb der Sockelleiste vor und zeichneten sich dort mit einer geradlinigen Kante zur Sockelleiste ab.

Weiterhin habe ich in den von den Schimmelpilzbildungen betroffenen Wandbereichen sowie an sonstigen freien Stellen der Wand den Feuchtigkeitsgehalt mit einem Messgerät nach dem Hochfrequenz-Messprinzip gemessen. Hierbei ergaben sich folgende Feuchtigkeitswerte:

·      Wandbereich unterhalb des Heizkörpers: bis 42 Digits
·      Sockelbereich in der Küche: bis 34 Digits
·      Freie Wandfläche ohne Feuchtigkeitserscheinungen: bis 38 Digits

 

In der Küche habe ich mit einem Infrarothermometer die Oberflächentemperatur des Außenwandsockels im Bereich ohne Heizkörper gemessen. Hierbei ergab sich eine Oberflächentemperatur von 15,5 °C.

Die Fenster wiesen eine Rahmenkonstruktion aus Kunststoff sowie eine Isolierverglasung auf.

Im Verlauf des Ortstermins habe ich außerdem das innenliegende Badezimmer untersucht. Das Badezimmer wies einen mechanischen Abluftventilator auf. Der Abluftventilator muss separat mit einem Schalter eingeschaltet werden. Nach dem Ausschalten läuft er etwa noch 5 Minuten nach.

Zur weiteren Untersuchung des Abluftventilators habe ich die Abdeckung geöffnet und den Filter untersucht. Hierbei zeigte sich, dass der Filter intensiv mit Staubablagerungen verschmutzt war. Diese Verschmutzungen reduzierten den Abluftvolumenstrom des Ventilators im Betrieb.

Außenbereich

Bereits vor dem Ortstermin hatte man den Geländeanschluss an das Wohnzimmer freigelegt. Diesen Anschluss habe ich untersucht. Hierbei zeigten sich folgende Befunde:

  • Vor der Fassade befand sich am Übergang zur Tiefgaragendecke eine Betonaufkantung. Dieser Bereich war mit Bitumenbahnen abgedichtet. Die Bitumenbahnen waren auch an der Außenwand des Gebäudes hochgeführt worden und dort bis zur Unterkante des Wärmedämm-Verbundsystems an der Fassade feststellbar. Die Aufkantungshöhe hinter der Wärmedämmung war nicht einsehbar.
  • An der Fassade war ein Wärmedämm-Verbundsystem angebracht. Die Dicke betrug inklusive Putz 9 cm. Das Wärmedämm-Verbundsystem endete etwa 7 cm oberhalb der Deckenaufkantung. Hier konnte das Wärmedämm-Verbundsystem am unteren Ende bis zur Wandkonstruktion unterfahren werden. Die Unterkante des Wärmedämm-Verbundsystems befand sich etwa höhengleich zum Fußbodenaufbau in der Wohnung.
  • Unmittelbar neben der Terrassentür verlief ein Regenfallrohr und durchdrang dort die Deckenaufkantung. An dem Rohr war die Abdichtung hochgeführt worden und mit einer Blechverwahrung überdeckt. Die Oberkante der Blechverwahrung befand sich auf einer Höhe von etwa 12 cm über der Abdichtungsebene. Bezogen auf die Ebene der Terrassenplatten endete die Blechverwahrung etwa 5 cm darüber. Somit kann die Abdichtung am Rohr ebenfalls bis maximal 5 cm über die Oberkante des Belags hochgeführt worden sein.

An der Fassade des Gebäudes waren keine offensichtlichen Putzschäden am Wärmedämm-Verbundsystem aufgetreten. Der Außenputz wies insgesamt einen guten Zustand auf.

Untergeschoss

Beim Ortstermin habe ich zusätzlich auch das Untergeschoss begangen.

Direkt unterhalb der betroffenen Wohnung befand sich eine Tiefgarage. Am Übergang zwischen den Stellplätzen und dem Fahrbereich war an der Decke ein doppelter Unterzug aus Beton vorhanden. Die Betonunterzüge waren durch eine Fuge voneinander getrennt.

Die Unterzüge verliefen in der Ebene der Außenwand der betroffenen Wohnung. Es war zu erkennen, dass der unterhalb der Wohnung liegende Deckenbereich an der Unterseite eine Wärmedämmung aufwies. Die daran angrenzenden Betonunterzüge sowie die Tiefgaragendecke über dem Fahrbereich wiesen keine Wärmedämmung auf.

Weiter war zu erkennen, dass das Regenfallrohr, welches oberseitig im Bereich der Terrasse vorlag, die Tiefgaragendecke im Unterzugbereich durchdrang. Läuferbildungen oder Feuchtigkeitserscheinungen waren weder an dieser Durchführungsstelle noch an einer anderen Stelle der Tiefgaragendecke unter der betroffenen Wohnung vorhanden

Grundsätzliche Bemerkungen zur Bildung von Oberflächentauwasser und Sporenflecken

Biologie der Schimmelpilzbildungen:

Schimmelpilze sind Mikroorganismen, die weder zu den Pflanzen noch zu den Tieren gezählt werden können. Sie bestehen hauptsächlich aus folgenden Bestandteilen:

  • Sporen,
  • Mycel,
  • Fruchtkörper.

Schimmelpilze vermehren sich durch die Bildung von Sporen, die auf dem Luftweg übertragen werden. Sowohl im Freien als auch innerhalb von geschlossenen Räumen sind natürlicherweise ständig Sporen unterschiedlicher Schimmelpilzarten in der Luft vorhanden.

Wenn an Oberflächen von Bauteilen günstige Lebensbedingungen vorliegen, dann bilden sich aus den Pilzsporen die sogenannten Hyphen. Hyphen sind kleinste, fadenartige Schimmelpilzbestandteile, deren Gesamtheit das Mycel bilden, das unter dem Mikroskop wie ein gewebeartiges Geflecht erscheint.

In weiter fortgeschrittenem Stadium entwickelt sich dann aus dem Mycel ein Fruchtkörper, der bei den verschiedenen Schimmelpilzarten unterschiedlich ausgeprägt ist. Er kann sowohl in der Form als auch in der Farbe variieren. Bei denjenigen Schimmelpilzen, die in Wohnungen auftreten, besteht der Fruchtkörper meist aus einem unregelmäßig begrenzten, flächenartigen Belag mit filzartigem Aussehen. Überwiegend weisen die Schimmelpilze graue und schwarze Farbnuancen auf, es können aber auch grüne, blaue oder rote Farbtöne vorliegen.

Das Auftreten von Schimmelpilzen geht häufig mit einem typischen, muffigen Geruch einher, der auch als modrig bezeichnet werden kann.

Wachstumsbedingungen für Schimmelpilzbildungen:

Schimmelpilze benötigen als Nahrungsgrundlage organisch gebundene Kohlenstoffe. In einer Wohnung kommen hierfür überwiegend folgende Quellen in Frage:

  • Wandputz mit organischen Bestandteilen,
  • Tapeten, insbesondere Raufasertapeten,
  • Dispersionsanstriche,
  • Staubablagerungen.

Die organischen Substanzen müssen in Wasser gelöst sein, damit sie von den Schimmelpilzen als Nährstoffe verwertet werden können.

Damit sich Schimmelpilze entwickeln können, muss eine hohe relative Luftfeuchte vorliegen. Ab einer relativen Luftfeuchte von etwa 80 % an der Oberfläche eines Baustoffs muss mit Schimmelpilzwachstum gerechnet werden. Unter diesen Bedingungen kann in den Poren des Baustoffs Kapillarkondensation auftreten. Es gibt jedoch auch einige Schimmelpilzarten, die sogar bereits ab einer relativen Luftfeuchte von 65 % und höher zu wachsen beginnen. Das Auftreten von Tauwasser an einer Baustoffoberfläche ist nicht zwingend für Schimmelpilzbildungen erforderlich.

Feuchtequellen:

In einer Wohnung kann durch vielfältige Ursachen Feuchtigkeit eingetragen werden. Hierzu zählen zum Beispiel folgende Faktoren:

  • Feuchtigkeitsabgabe von Bewohnern durch Atmen und Schwitzen,
  • Körperpflege, Baden, Duschen,
  • Kochen und Backen,
  • Geschirrspülen,
  • Reinigungsarbeiten durch feuchtes Aufwischen,
  • Wäschewaschen,
  • Trocknen von Wäsche in der Wohnung,
  • Feuchtigkeitsabgabe von Zimmerpflanzen,
  • Aufstellen von offenen Aquarien oder Zimmerbrunnen,

Allein durch die Personen, die sich in einer Wohnung befinden, muss mit einem Feuchtigkeitseintrag von etwa 50 g bis 80 g pro Tag und Person gerechnet werden. Die Menge ist abhängig von der Aktivität der jeweiligen Person. In Ruhe wird jeweils weniger Feuchtigkeit abgegeben als bei höherer Aktivität.

Beispielsweise muss in einem 2-Personen-Haushalt daher mit einer täglichen Wasserabgabe von etwa 3 kg bis 5 kg gerechnet werden. Die in die Wohnung eingetragene Wassermenge befindet sich als unsichtbarer Wasserdampf in der Luft.

Wasseraufnahmefähigkeit der Luft

Luft kann in Abhängigkeit von der Temperatur jeweils eine bestimmte, maximale Menge an Wasser aufnehmen, die auch als maximaler Wassergehalt der Luft bezeichnet wird. Der maximale Wassergehalt ist umso größer je höher die Temperatur ist.

Der maximale Wassergehalt der Luft entspricht einer relativen Luftfeuchte von 100 %. In diesem Fall ist die Luft mit Wasser gesättigt.

Relative Luftfeuchte

Der aktuelle Wassergehalt der Luft wird meist als relative Luftfeuchte angegeben. Als relative Luftfeuchte wird das Verhältnis des tatsächlichen Wassergehalts der Luft zum maximalen Wassergehalt der Luft bezeichnet.

Beispielsweise beträgt bei einer Temperatur von 20 °C und einer relativen Luftfeuchte von 50 % der absolute Wassergehalt der Luft 8,7 g/m3. Dies bedeutet, dass aus der Angabe der relativen Luftfeuchte nur dann auf den absoluten Wassergehalt geschlossen werden kann, wenn die zugehörige Lufttemperatur bekannt ist.

Abtransport von Luftfeuchte durch Lüften

Kalte Luft mit hoher relativer Luftfeuchte ist absolut gesehen im Vergleich zu warmer Luft trockener. Diese Eigenschaft macht man sich beim Lüften zunutze. Warme und feuchte Luft wird durch kalte und absolut trockenere Luft ausgetauscht, die dann im Raum aufgeheizt wird. Durch diesen Vorgang wird Luftfeuchtigkeit aus der Wohnung abtransportiert. Hierzu ein Beispiel:

Wird im Winter durch Lüften kühle Luft mit einer Temperatur von 5 °C und einer relativen Luftfeuchte von 100 %, was einem Wassergehalt von 6,8 g/m3 entspricht, in Wohnräume gebracht und auf 20 °C erwärmt, dann reduziert sich die relative Luftfeuchte von 100 % auf 39 %. Dies bedeutet, dass die Luft 3,6 g Wasser pro m3 aufnehmen kann bis eine relative Luftfeuchte von 60 % erreicht ist.

Eine reduzierte Lufttemperatur ist hinsichtlich der Vermeidung von Schimmelpilzbildungen ungünstig. Beispielsweise kann die Raumluft in einem kühlen Schlafzimmer mit 40 m3 Raumvolumen, einer Lufttemperatur von 15 °C und einer relativen Luftfeuchte von 40 % nur maximal 307 g Wasser aufnehmen, bis die Luft wassergesättigt ist. Zwei Personen in dem Schlafzimmer geben also mehr Wasser in einer Nacht an den Raum ab (etwa  640 g), als die Raumluft allein aufnehmen kann, unter der Voraussetzung, dass keine Lüftung stattfindet.

Jede Wohnung muss ausreichend gelüftet werden, damit die in der Luft vorhandene Luftfeuchte nach außen abgeführt wird. Üblicherweise sollte die relative Luftfeuchte sich in einem Bereich von 40 % bis 60 % bewegen.

Der Zeitraum, in welchem die gesamte Luftmenge in einem Raum einmal gegen frische Außenluft ausgetauscht wird, ist bei Fensterlüftung abhängig von der Stellung der Fenster oder Fenstertüren.

Der in einer Stunde vorliegende Luftaustausch wird auch als Luftwechsel bezeichnet. Wenn also in einer Stunde die gesamte Luftmenge einer Wohnung ausgetauscht wird, dann liegt ein einfacher Luftwechsel vor. Ein 0,5-facher Luftwechsel bedeutet, dass die Hälfte der Luftmenge in einer Wohnung oder einem Raum pro Stunde durch Frischluft ausgetauscht wird.

Die Erfahrung zeigt, dass in Wohnräumen bei Fensterlüftung ein etwa 0,6-facher bis 1-facher Luftwechsel angestrebt werden sollte. Hierzu ist es erforderlich, dass je nach Klimabedingungen zwei- bis viermal am Tag eine Stoßlüftung durchgeführt wird. Als Stoßlüftung wird das vollständige Öffnen des Fensters bezeichnet. Noch wirkungsvoller ist die Querlüftung, bei der gegenüber liegende Fenster gleichzeitig geöffnet werden. Dies können auch Fenster in unterschiedlichen Zimmern sein. Hierbei wird durch Herstellung eines Durchzugs für einen schnellen Luftaustausch gesorgt. Während des Lüftungsvorgangs müssen die Heizkörper abgeschaltet sein.

Auf die Durchführung einer Kipplüftung (Fenster in Kippstellung) sollte zugunsten einer Stoßlüftung verzichtet werden. Zum einen ist eine Kipplüftung weniger wirkungsvoll, das heißt, die Lüftungsdauer muss länger sein, zum anderen tritt eine Abkühlung der Raumumschließungsflächen auf. In diesem Fall liegt ein höherer Energieverlust vor als bei einer Stoßlüftung, bei der nur die ausgetauschte Luft nicht aber die Raumumschließungsflächen erwärmt werden müssen.

Der in einer Wohnung erforderliche Luftwechsel ist auch vom Feuchtigkeitsgehalt der Außenluft abhängig. Bei kalten Außentemperaturen im Winter, also wenn die Außenluft absolut gesehen sehr trocken ist, muss weniger gelüftet werden, als bei milderen Temperaturen in der Übergangszeit, wenn die absolute Luftfeuchte der Außenluft höher ist.

Feuchtigkeitsschäden durch flüssiges Wasser

Feuchtigkeitsschäden können auch durch bauliche Mängel hervorgerufen werden, die das Einwirken von Wasser in flüssiger Form ermöglichen. Ganz allgemein handelt es sich bei diesen Baumängeln um Undichtigkeiten, zum Beispiel der Abdichtung von Kellern, Wandsockelbereichen, Balkonen, Terrassen, Dächern und ähnlichem.

Solche Feuchtigkeitsschäden zeigen sich typischerweise durch folgende Erscheinungen:

  • Verfärbungen,
  • Fleckenbildungen,
  • Ränderbildungen,
  • Ausblühungen
  • Putzabplatzungen,
  • Anstrichabplatzungen,
  • Läuferbildungen.

Ursachen der Schimmelerscheinungen

Die Außenwände wiesen an den Außenseiten eine 8 cm dicke Wärmedämmung auf.

Legt man die oben genannte Wärmedämmung mit einem üblichen Rechenwert der Wärmeleitfähigkeit von 0,040 W/mK zugrunde und vernachlässigt wärmetechnisch die sonstige Wandkonstruktion, so ergibt sich ein Wärmedurchlasswiderstand der Außenwand von mindestens

2,0 (m2K)/W.

Bei dieser Abschätzung habe ich die sonstigen Wandbauschichten nicht berücksichtigt. Dies bedeutet, dass der tatsächliche Wert besser sein wird und meine Abschätzung somit deutlich auf der sicheren Seite liegt.

Wenn man zur Beurteilung des Wärmeschutzes die zum Zeitpunkt der Bauerstellung (1997) geltenden Mindestanforderungen nach DIN 4108, Ausgabe 1981, ansetzt, dann muss der Wärmedurchlasswiderstand der Außenwände

mindestens 0,55 (m2K)/W

betragen.

Der mindestens erforderliche Wärmedurchlasswiderstand von 0,55 (m2K)/W wird von dem vorhandenen Wert von mindestens 2,0 (m2K)/W eingehalten. Der nach DIN 4108, Ausgabe 1981, erforderliche Mindestwärmeschutz der Außenwände wird somit erfüllt. Die Außenwände entsprechen hinsichtlich des Wärmeschutzes in der Regelfläche den anerkannten Regeln der Technik zum Bauzeitpunkt.

Aus der Erfahrung hat sich gezeigt, dass an solchen Außenwänden, wie oben beschrieben, trotz der Erfüllung der vorgenannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz es dennoch häufig zu Schimmelpilzbildungen kommt. Hierbei können unter anderem folgende nutzungsbedingte Faktoren alleine oder in Kombination eine Rolle spielen:

  • Ungünstige Möblierung, zum Beispiel Aufstellen eines Schrankes oder eines Betts ohne Hinterlüftung vor einer Außenwand.
  • Unzureichende Beheizung, zum Beispiel Beheizung auf eine Temperatur deutlich geringer als 20 °C.
  • Beheizung von kühleren Räumen durch Offenlassen der Türen zu wärmeren Räumen.
  • Unzureichende Lüftung der Räume.
  • Lüftung von Badezimmern nach der Nutzung in das Innere der Wohnung.
  • Trocknung von Wäsche innerhalb der Wohnung.

Durch Erfüllung der oben genannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz wird noch keine ausreichende Sicherheit gegen Schimmelpilzbildungen auch bei ungünstigen Nutzungsbedingungen erzielt. Aus diesem Grunde wurde in der Zwischenzeit im Rahmen von mehreren Überarbeitungen der DIN 4108 die Anforderung an den Mindestwärmeschutz von Außenwänden deutlich erhöht. Die aktuell gültige Anforderung an den Mindestwärmeschutz von Außenwänden beträgt gemäß DIN 4108-2: 2013-02, zurzeit folgenden Wert:

Der Wärmedurchlasswiderstand R muss einen Wert größer oder gleich 1,2 (m2K)/W aufweisen.

Die oben genannte aktuelle Anforderung wird von der vorhandenen Außenwandkonstruktion mit einem Wert von mindestens 2,0 (m2K)/W ebenfalls erfüllt.

Der nach DIN 4108, Ausgabe 1981, erforderliche Mindestwärmeschutz der Außenwände zur Bauzeit von 0,55 (m2K)/W wird somit erfüllt. Auch die aktuelle Anforderung von 1,2 (m2K)/W wird hiermit erfüllt.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Außenwände der untersuchten Wohnung in der Regelfläche einen solchen Mindestwärmeschutz aufweisen, der die im Jahr der Herstellung des Gebäudes (1997) zu stellende Mindestanforderung, sowie darüber hinaus auch die aktuell geltende Mindestanforderung erfüllt. Sie entsprechen hinsichtlich des Wärmeschutzes einem zum Bauzeitpunkt üblichen Standard, das heißt, die damals geltenden anerkannten Regeln der Technik werden erfüllt.

Wärmebrücken an der unteren Decken-/Wandkante

Entsprechend meinen Untersuchungen beim Ortstermin zeigte sich, dass die außenseitige Wärmedämmung des Wärmedämm-Verbundsystems an der Außenwand etwa bündig mit der Oberkante des Fußbodens im Wohnzimmer endete. Dies bedeutet, dass der darunterliegende Wandanschlussbereich an die Tiefgaragendecke keine Wärmedämmung aufwies. Auch der nach unten anschließende Betonunterzug wies keine Wärmedämmung auf. Der linienförmige Bereich der Außenwand, welcher parallel zur Kante zur Tiefgaragendecke ohne Wärmedämmung ausgeführt war, besaß eine Höhe von 7 cm. In diesem Bereich waren ehemals die Platten des Terrassenbelags hineingeführt worden.

 

 

Aufgrund der linienförmig fehlenden Wärmedämmung im Anschluss der Außenwand an die Tiefgaragendecke, sowie wegen der fehlenden Wärmedämmung des Betonunterzugs, stellt dieser Anschluss eine Wärmebrücke dar. Dies führt dazu, dass an der unteren Wandkante der Außenwand innenseitig zeitweise niedrige Oberflächentemperaturen entstehen können, welche dort dann zu Tauwasserbildungen oder hohen relativen Luftfeuchten führen. Diese Vorgänge führen dann aufgrund des hohen Feuchtegehalts an der Wandinnenseite zu Schimmelpilzbildungen. Die oben beschriebene Wärmebrücke stellt einen baulichen Fehler dar. Hierbei handelte es sich um eine Abweichung von den bereits zum Bauzeitpunkt geltenden Regeln der Technik.

Im Bereich des Heizkörpers werden solche Wärmebrücken durch die Wärmezustrahlung üblicherweise kompensiert, sodass dort dann keine Schimmelpilzbildungen zu erwarten wären. Die beim Ortstermin aber unter dem Heizkörper vorgefundenen Schimmelpilzbildungen zeigen, dass dort ehemals eine niedrige oder eine zumindest zeitweise unzureichende Beheizung vorgelegen haben muss.

 

Abdichtung

Meine augenscheinliche Untersuchung der Abdichtung am Anschluss der Tiefgaragendecke zur Außenwand des Gebäudes ergab keine offensichtlichen Fehler oder Undichtigkeiten.

Neben der Terrassentür durchdrang ein Regenfallrohr die Tiefgaragendecke.

Die bituminöse Abdichtung der Tiefgaragendecke war an dem Fallrohr hochgeführt und mit einer Blechverwahrung überdeckt und geschützt worden. Die Oberkante der Abdichtung kann somit maximal bis zur Oberkante dieser Blechverwahrung hochgeführt worden sein.

Da die Blechverwahrung am Regenfallrohr wenige Zentimeter über der Oberkante der Terrassenplatten endete, kann die Abdichtungshochführung über den Plattenbelag nur in der Größenordnung von 5 cm liegen. Die erforderliche Hochführung der Abdichtung müsste aber nach den zum Bauzeitpunkt geltenden technischen Regeln mindestens 15 cm über den Terrassenplatten betragen. Diese Anforderung wird nicht erreicht. Hier lagen ein baulicher Fehler sowie eine Abweichung von der Regeln der Technik zum Bauzeitpunkt vor.

Meine Feuchtemessungen sowie meine augenscheinlichen Untersuchungen an der Unterseite der Tiefgaragendecke ergaben jedoch, dass der Außenwandsockel der betroffenen Wohnung trocken war.

Auch meine augenscheinlichen Untersuchungen am Außenwandbereich im Wohnzimmer hinter der Sockelleiste ergaben keine Hinweise auf Feuchtigkeit, die dort von außen eingedrungen und dann nach oben aufgestiegen wäre.

Es lagen somit insgesamt keine Hinweise darauf vor, dass an der Durchführungsstelle der Regenfallleitung eine Undichtigkeit besteht und dort Wasser nach innen eindringt.

Zustand der Fassade

Die Fassade der betroffenen Wohnung habe ich beim Ortstermin ebenfalls augenscheinlich untersucht. Hierbei war zu erkennen, dass der Außenputz keine offensichtlichen Schäden aufwies.

Auch meine Feuchtemessungen an den Innenseiten der Außenwände ergaben keine Hinweise auf Wassereintritte von außen.

Feuchtemessungen in der Wohnung

Meine beim Ortstermin durchgeführten Feuchtemessungen an den Innenseiten der Außenwände ergaben Werte bis zu 42 Digits.

Hierbei handelte es sich um solche Werte, die als trocken einzustufen sind.

Raumklimamessungen

Aus den von mir beim Ortstermin durchgeführten Raumklimamessungen ergaben sich folgende Hinweise:

Die absolute Luftfeuchte innerhalb der Wohnung lag um 91 % höher als die absolute Luftfeuchte der Außenluft. Der CO2-Gehalt innen war um 77 % höher als außen. Die bedeutet, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Ortstermins nur eine unterdurchschnittliche Lüftung aufwies. Bei fachgerechter Lüftung wäre nämlich zu erwarten gewesen, dass die absolute Luftfeuchte und der CO2-Gehalt innen und außen nur geringe Unterschiede aufweisen.

Aus meinen Raumklimamessungen zum Zeitpunkt des Ortstermins kann jedoch nicht auf die Raumklimawerte zu früheren Zeitpunkten geschlossen werden.

Tauwasserbildungen und Feuchtigkeitserscheinungen an den Fensterelementen

Beim Ortstermin war mir mitgeteilt worden, dass nach dem Einzug des jetzigen Mieters für einen Zeitraum von wenigen Wochen zu Beginn der Heizperiode an den Fenstern im Wohnzimmer und in der Küche, Tauwasserbildungen an den Innenseiten der Scheiben auftraten.

Solche Erscheinungen sind typische Hinweise auf Tauwasserbildungen aufgrund hoher Luftfeuchte im Raum.

Weiter ergaben meine Untersuchung der Fenster beim Ortstermin, dass dort an den Anschlussfugen der Verglasung an die unteren Flügelholme Schimmelpilzbildungen vorlagen.

 

 

Solche Schimmelpilzbildungen treten üblicherweise dann auf, wenn Tauwasserbildung an den Innenseiten der Fensterscheiben entsteht und den Fugendichtstoff an der Anschlussfuge längere Zeit befeuchtet.

Das Auftreten von Tauwasserbildungen an den Fensterscheiben sowie die Schimmelpilzbildungen an den Fenstern zwischen Glas und Flügelholm zeigen, dass in der Wohnung in den Heizperioden häufig längerfristig eine Luftfeuchtigkeit der Innenraumluft von mindestens 60 % oder mehr geherrscht haben muss. Üblicherweise soll die relative Luftfeuchte in Wohnungen nach DIN 4108 im Mittel etwa 50 % betragen und innerhalb der üblichen Spanne von 40 % bis 60 % liegen. Dies bedeutet, dass die relative Luftfeuchte während des Zeitraums, in dem Tauwasser an den Scheiben auftrat, an der Obergrenze der für Wohnräume üblichen relativen Luftfeuchte oder auch darüber gelegen haben muss.

Zusammenfassend zeigen die Tauwasserbildungen an der Verglasung, dass die Wohnung zumindest zeitweise nicht ausreichend gelüftet worden war.

Auswertung der Heizkostenabrechnung

Bei der Auswertung der Heizkostenabrechnungen zeigte sich, dass die Beheizung der Wohnung innerhalb der letzten Nutzungsperiode zumindest zeitweise nicht ausreichend erfolgt war. Diese unzureichende Beheizung führte dann dazu, dass auch unterhalb des Heizkörpers im Wohnzimmer aufgrund der Wärmebrücke sich Schimmelpilze bilden konnten. In diesem Bereich wären bei ausreichender Heizung aufgrund der Wärmezustrahlung erfahrungsgemäß keine Schimmelpilzbildungen zu erwarten gewesen.

Die unzureichende Beheizung stellt somit ebenfalls eine Ursache der Schimmelpilzbildungen in der Wohnung dar.

Abluftventilator im Badezimmer

Im Rahmen meiner Untersuchungen des Abluftventilators im innenliegenden Badezimmer habe ich festgestellt, dass dort der Filter durch Staubablagerungen intensiv verschmutzt war.

 

 

Diese Verschmutzungen führten zu einer deutlichen Reduzierung des wirksamen Abluftvolumenstroms. Dies bedeutet, dass die vollständige und schnelle Abführung der feuchten Luft im Badezimmer nicht mehr sicher gestellt war.

Dieser Effekt kann dazu führen, dass die Luftfeuchte im Wohnzimmer und in der Küche durch feuchte Luft aus dem Badezimmer zeitweise erhöht wird. Hierdurch können ebenfalls günstige Bedingungen für Schimmelpilzbildungen mitverursacht werden.

Die unzureichende Reinigung des Filters des Abluftventilators im Badezimmer stellt somit ebenfalls eine Ursache der Schimmelpilzbildungen in der Wohnung dar.

Zusammenfassende Stellungnahme zu den Ursachen der Schimmelpilzbildungen

Auf der Basis meiner Untersuchungen beim Ortstermin sowie der Auswertung der Unterlagen habe ich festgestellt, dass sowohl bauliche Ursachen als auch nutzungsbedingte Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen vorlagen.

 

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