Schimmelpilze in Gebäuden führen oft zu Streitigkeiten

Schimmelpilze in Gebäuden führen oft zu Streitigkeiten

Feuchtigkeit in einer Wohnung kann zu Streit führen

In vielen Fällen, vor allem dann, wenn es sich um vermietete Räume handelt, stellt sich beim Auftreten von Schimmelpilzbildungen auch die Frage nach den rechtlichen Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Beim Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildungen in einer Mietwohnung treten dann oft auch Fragen nach der rechtlichen Situation auf.

In der Praxis kommt es hier häufig zu langwierigen und meist für beide Seiten unerfreulichen und letztlich teuren Gerichtsprozessen. Solche Prozesse kosten zusätzlich auch viel Zeit und beeinträchtigen sowohl den Mieter als auch den Vermieter.

Fachkundigen Rat bei Rechtsanwälten einholen

Die Ausführungen in den vorliegenden Abschnitten können lediglich Anhaltspunkte geben. Sie ersetzen keinesfalls den fachkundigen Rechtsrat im Einzelfall. Hierzu können entsprechende Fachanwälte weiterhelfen.

Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht besitzen langjährige und vertiefte Kenntnisse auf folgenden Rechtsgebieten:

  • Immobilienrecht,
  • privates und gewerbliches Mietrecht,
  • Pachtrecht,
  • Wohnungseigentumsrecht,.
  • Maklerrecht,
  • Nachbarrecht.

Außerdem kann in besonderen Fällen auch ein Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht erforderlich sein, der über vertiefte Kenntnisse auf folgenden Rechtsgebieten verfügt:

  • privates und öffentliches Baurecht,
  • Werkvertrag,
  • Bauträgerrecht,
  • Recht der Architekten und Ingenieure.

Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter

Grundlage jeder Rechtsbeziehung zwischen einem Vermieter und einem Mieter ist immer der Mietvertrag. Inhalt und Pflichten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Es ist empfehlenswert einen Mietvertrag immer in schriftlicher Form abzuschließen. Grundsätzlich sind jedoch auch mündlich abgesprochene Verträge für beide Seiten bindend.

Was ist ein Sachmangel?

Wenn Feuchtigkeitsschäden in einer gemieteten Wohnung oder in gemieteten Geschäftsräumen auftreten, sind sie mietrechtlich nur dann von Bedeutung, wenn sie einen sogenannten „Sachmangel“ des Mietobjektes darstellen.

Unter dem Begriff des Sachmangels versteht man allgemein in der Rechtsprechung folgendes:

Ein Sachmangel stellt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand dar.

Beispiel:

Wird also beispielsweise vom Vermieter im Mietvertrag schriftlich aufgeführt, dass eine Wohnung angemietet wird, die teilweise oder in allen Räumen durchfeuchtet ist, ohne dass Reparaturen vereinbart werden, so ist der schlechte Zustand des Mietobjekts im Zweifel vom Mieter als vertragsgemäßer Zustand hinzunehmen. In diesem Fall war dem Mieter bekannt, dass die Wohnung feucht ist und dass keine Reparaturen durchgeführt werden. In einem solchen Fall liegt kein Sachmangel der Wohnung vor. Der Mieter kann dann also keine Mietminderung aus diesem Grund vornehmen.

 

Bei Räumen, die zu Wohnzwecken angemietet werden, sind Feuchtigkeitserscheinungen in der Regel jedoch als Sachmangel zu bewerten. Hierbei muss aber beachtet werden, dass Feuchtigkeitserscheinungen sowohl baulich bedingt als auch nutzungsbedingt sein können. Nutzungsbedingte Ursachen von Feuchtigkeitserscheinungen stellen keinen Sachmangel des Mietobjektes dar. In diesem Fall muss der Nutzer seine Heiz- und Lüftungsgewohnheiten auf die betroffene Wohnung bzw. auf die von ihm in der Wohnung produzierte Feuchtigkeit abstimmen.

 

Tipps:

  • Vorhandene Mängel bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich im Mietvertrag festhalten.
  • Vorhandene Mängel zusätzlich in Form von Fotos dokumentieren.

Mieter müssen Mängel auch anzeigen

Wenn sich nach dem Einzug der Mieter in eine Wohnung oder in Geschäftsräume im Laufe der Mietzeit ein Feuchtigkeitsschaden zeigt oder sonstige Mängel bekannt werden, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen.

Der Zeitbegriff „unverzüglich“ bedeutet hierbei ,,ohne schuldhaftes Zögern“, und stellt einen rechtstechnisch feststehenden Begriff dar. Gemeint ist damit folgendes:

  • Nach einer angemessenen Überlegungsfrist muss, je nach Umfang und Schwere des Falles, die Mangelanzeige beim Vermieter eingehen.
  • In der Rechtsprechung wird hierfür üblicherweise eine Frist mit einer Obergrenze von zwei Wochen verstanden.

In jedem Fall ist es für eine Mangelanzeige wichtig, dass der Mangel vom Mieter möglichst genau beschrieben wird. Es sollte also beispielsweise unbedingt folgendes angegeben werden:

  • Seit wann treten die Feuchtigkeitserscheinungen auf?
  • In welchem Zimmer liegen die Feuchtigkeitserscheinungen vor?
  • In welchem Umfang treten die Schimmelpilzbildungen auf. Hierbei kann es auch erforderlich sein, eine Größenangabe und genaue Ortsbeschreibung, zum Beispiel Außenecke, Deckenkante, Fenster oder ähnliches, anzugeben.

Zusätzlich kann es auch hilfreich sein, die Feuchtigkeitserscheinungen mit einem Foto zu dokumentieren und dieses dem Vermieter zukommen zu lassen.

Prinzipiell kann die Mangelanzeige formlos erfolgen. Sie darf auch mündlich abgegeben werden.

Die Erfahrung zeigt jedoch, dass eine schriftliche Mängelanzeige aus Gründen der Beweisbarkeit besser ist. Teilweise ist auch in den Standardmietverträgen die Schriftform für eine Mangelanzeige vereinbart.

Der Mieter muss den Nachweis führen, dass der Zugang des Mangelanzeigeschreibens beim Vermieter eingegangen ist.

 

Tipps für Mangelanzeige durch den Mieter:

  • Mangelanzeige unverzüglich nach Kenntnis des Mangels dem Vermieter zukommen lassen.
  • Mangelanzeige schriftlich abfassen.
  • Mangel genau beschreiben hinsichtlich
    • Zeitpunkt des Auftretens,
    • Ort,
    • Umfang
  • Der Zugang des Mangelanzeigeschreibens an den Vermieter muss sichergestellt werden.

Was muss ein Mieter beachten?

Wenn also durch den Mieter ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt wurde, der Mieter seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist, und außerdem ein Sachmangel der Wohnung vorliegt, dann stellt sich die Frage, welche Rechte der Mieter nun geltend machen kann. In der Praxis werden hierbei in der Regel folgende Ansprüche geltend gemacht:

  • Mangelbeseitigungsanspruch,
  • Selbstbeseitigungsrecht,
  • Mietminderung,
  • Zurückbehaltungsrecht,
  • Schadensersatzansprüche,
  • Kündigungsrecht.

In jedem Fall ist zu beachten dass alle Ansprüche des Mieters nur dann erfolgreich durchgesetzt werden können, wenn die Mängel, hier also insbesondere die Feuchtigkeitsschäden, nicht vom Mieter selber zu vertreten sind. Es stellt sich also die Frage, ob die Feuchtigkeitsschäden durch den Mieter selbst durch die nicht fachgerechte Nutzung der Räume verursacht worden sind oder ob bauliche Ursachen vorliegen.

Auch die Frage, wer den Beweis für einen Mangel antreten muss, kann in einem Gerichtsverfahren eine wichtige Rolle spielen.

Tipp:

Wenn ein Mieter bei einem vorliegenden Mangel der Wohnung über einen längeren Zeitraum eine weit überhöhte Mietminderung durchführt oder gar unberechtigt auf „Null“ mindert, so läuft er Gefahr wegen Zahlungsverzugs der Miete fristlos gekündigt zu werden. Aus diesem Grunde ist es empfehlenswert, vor der Durchführung einer Mietminderung, sachkundigen Rat durch einen Rechtsanwalt einzuholen.

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